Керівництво для початківців з інвестування в нерухомість

Home » Real Estate » Керівництво для початківців з інвестування в нерухомість

Керівництво для початківців з інвестування в нерухомість

Інвестиції в нерухомість є одним з найстаріших форм інвестування, побувавши приблизно з перших днів людської цивілізації. Хижацтво сучасних фондових ринків, нерухомість є одним з п’яти основних класів активів, що кожен інвестор повинен серйозно розглянути питання про включення в його портфель за унікальними грошові потоками, ліквідність, рентабельність, податки і диверсифікація вигоди, які вона пропонує. У цьому вступному керівництві ми розповімо вам основи інвестування в нерухомість, а також обговорити різні способи, якими Ви могли б придбати або взяти у власність інвестиції в нерухомість.

По-перше, давайте почнемо з основ: Що таке інвестування в нерухомість?

Що таке інвестування в нерухомість?

Інвестування в нерухомість є широка категорія операційної, інвестиційної та фінансової діяльності зосереджена навколо заробляння грошей від матеріального майна або грошових потоків, так чи інакше прив’язані до матеріального майна.

Є чотири основні способи заробити гроші в нерухомість:

  1. Оцінка нерухомості : Це коли збільшення власності у вартості. Це може бути пов’язано зі зміною на ринку нерухомості , що збільшує попит на нерухомість в вашому районі. Це може бути з – за використання в модернізує ви поклали в свій інвестиції в нерухомість , щоб зробити його більш привабливим для потенційних покупців або орендарів. Оцінка нерухомості є складною грою, хоча.
  2. Грошовий потік Дохід (оренда) : Цей тип інвестицій в нерухомості фокусується на покупку об’єкта нерухомості, наприклад, багатоквартирний будинок, і працює так , ви збираєте потік грошових коштів від орендної плати. Дохід Потік грошових коштів можуть бути отримані з житлових будинків, офісних будівель, оренда будинків, і багато іншого.
  3. Нерухомість Пов’язані Дохід : Це дохід від брокерів та інших фахівців галузі , які роблять гроші через комісійні від покупки і продажу нерухомості. Вона також включає в себе компанії по управлінню нерухомістю , які отримують , щоб зберегти відсоток від орендної плати в обмін для запуску операцій день у день власності.
  4. Допоміжні інвестиції в нерухомість Дохід : Для деяких інвестицій в нерухомість, це може бути величезним джерелом прибутку. Допоміжні інвестиції в нерухомість дохід включає в себе такі речі , як торгові автомати , в офісних будівлях або пральні в низьку орендну плату квартири. По суті, вони служать в якості міні-бізнесу в більшій інвестиції в нерухомість, що дозволяє робити гроші з напіввільних колекції клієнтів.

Найчистіша, проста форма інвестування в нерухомість все про рух грошових коштів від орендної плати , а не задоволенням . Інвестування в нерухомості відбувається , коли інвестор, також відомий як орендодавець, набуває частину матеріального майна, будь то сирі сільгоспугіддя, земля з будинком на ньому, земля з офісною будівлею на ньому, земля з промисловим складом на ньому, або квартира.

Потім він або вона знаходить кого – то , хто хоче використовувати цю властивість, відоме як  орендар , і вони вступають в угоду. Орендар отримує доступ до нерухомості, щоб використовувати його за певних умов, в протягом певного періоду часу, а також з деякими обмеженнями – деякі з яких викладені в федеральних, державних і місцевих законів, інші з яких є узгоджений в договорі оренди або договорі оренди . Натомість, орендар платить за можливість використання нерухомості. Оплата він або вона посилає орендодавцеві відомий як «оренда».

Для багатьох інвесторів, орендний дохід від інвестицій в нерухомості має величезний психологічний перевагу над дивідендами і відсотками від інвестицій в акції та облігації. Вони можуть керувати властивістю, бачити його, і доторкнутися до неї своїми руками. Вони можуть малювати це їх улюблений колір або найняти архітектора і будівельної компанії , щоб змінити його. Вони можуть використовувати свої навички ведення переговорів , щоб визначити ставку оренди, що дозволяє оператору хорошого генерувати більш високі ставки капіталізації , або «ставку капіталізації».

Час від часу, пайовики стали в оману, як інвестори фондового ринку під час біржових бульбашок, наполягаючи на тому, що ставки капіталізації не має значення. Не піддавайтеся на неї. Якщо ви в змозі оцінити ваші ставки оренди належним чином, ви повинні мати задовільну норму прибутку на свій капітал після врахування вартості майна, в тому числі розумних резервів амортизації, майно і податку на прибуток, технічне обслуговування, страхування та інші пов’язані з цим витрати. Крім того, ви повинні виміряти кількість часу, необхідне для боротьби з інвестиціями, як ваш час є найбільш цінним активом у вас є – це причина, пасивний дохід, так дорожать інвесторами. (Після того, як ваші запаси досить великі, ви можете створити або найняти компанію з управління майном нерухомості для обробки операцій з дня в день вашого портфеля нерухомості в обмін на відсоток від оренди доходу, перетворюючи інвестиції в нерухомість, які були активно керований в пасивні інвестиції.)

Якими є деякі з найбільш популярних способів для людини, щоб почати інвестувати в нерухомість?

Існує безліч різних типів інвестицій в нерухомість, людина може розглянути його або її портфоліо.

 Це легше думати, що з точки зору основних категорій, в які інвестиції в нерухомість падають на основі унікальних переваг і недоліків, економічних характеристик та оренди циклів, звичайні умови оренди і брокерських практики типу власності. Властивості нерухомості є зазвичай класифікуються в одну з наступних груп:

  • Житлова нерухомість інвестиції – ці властивості , які передбачають інвестування в нерухомість , прив’язаною до будинку або квартири , в яких проживають люди або сім’ї. Іноді, інвестиції в нерухомість цього типу мають служби бізнес – компонент, таких як допомога житлових приміщень для літніх людей або повного обслуговування будівель для орендарів , охочих отримати досвід розкоші. Договори оренди , як правило , працюють в протягом 12 місяців, дати або прийняти шість місяців з обох сторін, що призводить до набагато більш швидкої адаптації до ринкових умов , ніж деякі інші види інвестицій в нерухомість.
  • Комерційна нерухомість інвестиції – Комерційні інвестиції в нерухомість в основному складаються з офісних будівель. Ці договори оренди можуть бути заблоковані протягом багатьох років, в результаті двосічним мечем. Коли інвестиції в комерційну нерухомість повністю здані в оренду з довгостроковими орендарями , які погодилися багато цінами орендних ставок, потік грошових коштів триває , навіть якщо орендні ставки на зіставні властивості падають ( при умови , що орендар не збанкрутує). З іншого боку, вірно і зворотне – ви могли б знайти собі заробляти значно нижче ринкових ставок оренди на офісній будівлі , тому що ви підписані довгострокові договори оренди , перш ніж ставки оренди збільшилися.
  • Промислове інвестування в нерухомості – нерухомість , які підпадають під промисловим парасолькою нерухомості може включати в себе склади і розподільні центри, одиниця зберігання, виробничі потужності та складальні заводи.
  • Роздрібне інвестування в нерухомості  – Деякі інвестори хочуть мати такі властивості, як торгові центри, торгові центри, або традиційні торговельні центри. Мешканці можуть включати в себе роздрібні магазини, перукарні, ресторани і аналогічні підприємства. У деяких випадках, орендні ставки включають відсоток роздрібних продажів в магазині, щоб створити стимул для орендодавця , щоб зробити стільки , скільки він, вона, або це може зробити торговельну нерухомість привабливою для покупців.
  • Багатофункціональний інвестування в нерухомість  – це всеосяжна категорія для коли інвестор розробляє або набуває власність , яка включає в себе кілька типів вищезгаданих інвестицій в нерухомість. Наприклад, ви можете побудувати багатоповерховий будинок , який має роздрібну та ресторани на першому поверсі, офісні приміщення на найближчі кілька поверхів, а також житлові апартаменти на решті поверхів.

Ви також можете взяти участь в кредитній стороні інвестицій в нерухомість по:

  • Володіння банку, який підписує іпотеки та кредити на комерційну нерухомість. Це може включати в суспільну власність акцій. Коли інституційний або індивідуальний інвестор аналіз акцій банків, він платить, щоб звернути увагу на експозицію нерухомості банківських кредитів.
  • Андеррайтинг приватних іпотечних кредитів для фізичних осіб, часто при більш високих процентних ставок, щоб компенсувати за додатковий ризик, можливо, в той числі кредитного надання оренди з правом викупу.
  • Інвестування в цінні папери мезоніну, що дозволяє вам давати гроші в проект нерухомості, який потім можна перетворити в частковій, якщо вона не погашена. Вони іноді використовується в розвитку готельних франшиз.

Є суб-спеціальності інвестування в нерухомість в тому числі:

  • Лізингова простір так, у вас є невеликий капітал пов’язаний в ній, поліпшуючи його, а потім сублизинг в тому ж просторі з іншими набагато більш високими темпами, створюючи неймовірні прибутки на капітал. Приклад може служити добре працювати гнучкий офіс бізнес в великому місті, де менші або мобільні працівники можуть купити час в офісі або орендувати окремі підрозділи.
  • Отримання сертифікатів податкового заставного утримання. Це езотерична область інвестицій в нерухомості і не підходить для невтручання або недосвідчених інвесторів, але які – при правильних обставинах, в потрібний час, і правильний вид людини – генерувати високий прибуток для компенсації головних болів і ризику.

Нерухомість Інвестиційні трасти (ЗПІФН)

Крім того, ви можете інвестувати в нерухомість через щось відомий як інвестиційний траст нерухомості, або REIT. Інвестор може придбати інвестиційні трасти через брокерський рахунок, Roth IRA, або інший рахунок депо якогось. REITs є унікальними, так як податкова структура, в яких вони працюють була створена ще за часів адміністрації Ейзенхауера, щоб заохотити дрібних інвесторів інвестувати в проекти нерухомості в іншому випадку вони не змогли б собі дозволити, наприклад, як будівництво торгових центрів або готелів. Корпорації, які обрали для лікування REIT не платять федеральний прибутковий податок на їхні доходи корпорацій до тих пір, поки вони слідують декілька правил, в тому числі вимога, щоб розподілити 90% або більше прибутку акціонерам у вигляді дивідендів.

Один недолік інвестицій в REITs є те, що, на відміну від звичайних акцій, дивіденди, які виплачуються на них не є «кваліфікованими дивіденди», це означає, власник не може скористатися низькими податковими ставками, доступних для більшості дивідендів. Замість цього, дивіденди від інвестицій в нерухомість трестів, оподатковуються за ставкою приватного інвестора. На верху, IRS згодом постановив, що REIT дивіденди, отримані в податковому притулок, такі як перекидання ІРА, в основному, не обкладаються податком нерідного бізнес доходів, щоб ви могли бути в змозі тримати їх в пенсійний рахунок без особливого занепокоєння податкової складності , на відміну від головного командитного товариства.

(Якщо ви зацікавлені в отриманні додаткової інформації про ці унікальні цінних паперів, почніть перевіряти  Інвестування нерухомості через ЗПІФН, яка охоплює REIT ліквідність, капітал, як використовувати інвестиційні трасти у вашій нерухомості перевага інвестування, і багато іншого.)

Інвестиції в нерухомість через домоволодіння

Для всіх варіантів нерухомості інвестування, доступних для інвесторів, середня людина збирається отримати його або її перший досвід володіння нерухомості традиційного способу: Купуючи будинок.

Я ніколи не розглядав придбання одного будинку зовсім так само, як велика частина суспільства робить. Замість цього, я вважаю за краще думати основне місце проживання людини як поєднання особистої користі і фінансової оцінки, а не обов’язково інвестиція. Щоб бути більш прямий, будинок не інвестиції таким же чином, житловий будинок знаходиться. В кращому вигляді, і під самим ідеальним обставин, найбезпечніша стратегія думати про дім як тип примусового ощадний рахунок, який дає багато особистого використання і радості, поки ви перебуваєте в ньому.

З іншого боку, у міру наближення виходу на пенсію, якщо взяти цілісне уявлення вашого особистого багатства, пряме володіння будинку (без будь-якої заборгованості проти нього) є одним з кращих інвестицій людина може зробити. Мало того, що власний капітал бути використаний за допомогою використання певних операцій, в тому числі зворотної іпотеки, але грошовий потік врятований від не маючи в оренду зазвичай призводить до чистої економії – компонент прибутку, який пішов би до господаря ефективно залишається в домовласника кишеню. Цей ефект настільки сильний, що навіть ще в 1920-і роки економісти намагалися з’ясувати спосіб для федерального уряду до податкової економії коштів через оренду для бездолгового домовласників, вважаючи його джерелом доходу.

Це інший тип інвестицій, хоча – щось відоме як «стратегічні інвестиції». Якби економіка завалиться, до тих пір, як ви могли б платити податки на майно і основний зміст, ніхто не може виселити вас з вашого будинку. Навіть якщо ви повинні були вирощувати собі їжу в саду, є рівень особистої безпеки там, що має значення. Є випадки, коли фінансові звіти є вторинними по відношенню до інших, більш практичних міркувань. Що б ви не робили, хоча, не жертвувати ліквідністю, щоб спробувати побудувати справедливості в ваших інвестицій в нерухомість занадто швидко, так як це може привести до катастрофи (включаючи банкрутство).

Якщо ви зберігаєте придбати будинок, один з найбільших помилок, я бачу це нові інвестори покласти свої гроші на фондовому ринку, або за рахунок окремих акцій або індексні фонди. Якщо у вас є якийсь шанс необхідності задіяти свої гроші протягом п’яти років або менше, тобто жоден бізнес не бути де-небудь поруч з фондовим ринком. Замість цього, ви повинні бути наступним інвестиційним мандат, відомим як збереження капіталу. Ось кращі місця, щоб вкласти гроші, ви економите на авансовий платіж.

Що краще – Real Estate Інвестування або інвестування в акції?

Одним з найбільш поширених питань, з якими я стикаюся передбачає відносну привабливість інвестицій в акції проти інвестування в нерухомість. Коротка версія, що це трохи те саме порівняння ванілі і шоколадне морозиво. Вони різні, і, як ваш власний капітал зростає, ви навіть можете виявити, що у обох є роль у вашому загальному портфелі. Ваша особистість також повідомить своє рішення, так як деякі люди більш темпераментно пристосовані до акціонерної власності або власності на нерухомість, відповідно.

Ризики інвестування в нерухомість

Значний відсоток повернень нерухомості формуються за рахунок використання позикових коштів. Властивість нерухомості купується з відсотком капіталу, що залишилася фінансуються з боргом. Це призводить до збільшення прибутку на акціонерний капітал для інвестицій в нерухомість; але якщо справи йдуть погано, це може привести до загибелі набагато швидше, ніж портфель повністю оплачених звичайних акцій. (Це вірно, навіть якщо останній знизився на 90% у разі Великої депресії, так як ніхто не може змусити вас ліквідувати).

Саме тому найбільш консервативні пайовики наполягають на співвідношенні 50% боргу до капіталу або, в крайньому випадку, 100% акціонерного капіталу структур, які як і раніше можуть виробляти гарну віддачу, якщо об’єкти нерухомості були обрані з розумом. Мільярдер Мангер говорить про інше його до розпаду 2007-2009 нерухомості. Цей друг, дуже багатий поміщик в Каліфорнії, оглянув високі оцінки на його властивості і сказав собі :. «Я багатший, ніж я коли-небудь повинен бути Там немає причин для мене, щоб йти на ризик заради більш «. Цей друг продав багато з його властивостей і використовувати отримані кошти для погашення боргу на інших, які на його думку, найбільш привабливим. В результаті, коли рухнула економіка, ринки нерухомості були в сум’ятті, люди втрачають свої властивості викупу, а також акції банків руйнувалися – він не повинен турбуватися про будь-якому з нього. Навіть орендна плата впала через орендарю фінансові труднощі, все це було ще надлишок готівки, і він був озброєний засобами, які тримали поповнюючи себе, дозволяючи йому скористатися скупка активів все ще був змушений продати.

Перестаньте так швидко розбагатіти, і бути задоволеним, щоб зробити це правильно. Ви будете мати набагато менше стресу у вашому житті, і це може бути дуже весело.

Деякі Прикінцеві Думки про Real Estate Інвестування

Звичайно, це тільки початок вашого шляху до розуміння теми, як ми ледь подряпали поверхню. Інвестицій в нерухомість займає роки практики, досвіду та впливу по-справжньому оцінити, зрозуміти і освоїти.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.