Коли ви продаєте будинок або один з власників з’їжджає, це може мати сенс передати заставну новому власнику. Замість застосування для нового кредиту, платити закриття витрат, і, починаючи з більш високими процентними платежами, власник просто взяти на себе поточні платежі.
Можна передати в іпотеку, але це не завжди легко. Ми розглянемо подробиці нижче, а короткий виклад ваших варіантів включає в себе:
- Перелити assumable іпотеки, питаючи вашого кредитора, щоб зробити зміни.
- Рефінансування кредиту на ім’я нового власника тільки.
- Передача, коли ситуація не викликає «через продаж на” пункт позики в.
Table of Contents
Assumable іпотеки
Якщо кредит «assumable,” Ви знаходитесь в удачі: це означає , що ви можете передати заставну на кого – то іншого. Там немає мови в договорі позики , який запобігає вас від завершення передачі. Тим НЕ менше, навіть assumable іпотеки може бути важко передати.
У більшості випадків, «новий» позичальник повинен претендувати на отримання кредиту. Кредитор буде дивитися на кредитні бали позичальника і боргу до доходу для оцінки здатності позичальника погасити кредит. Процес в основному такий же , як якби позичальник повинен був подати заяву на отримання нової позики (але, звичайно , позичальник може взяти на себе існуючий кредит неповний шлях). Кредитори схвалив в первісної заявці на отримання кредиту на основі кредиту і доходи від первісного заявника (ів), і вони не хочуть , щоб хтось – небудь з гачком , якщо вони не отримали заміни позичальника , який так само , як , ймовірно, погасити.
Для того, щоб завершити передачу в assumable кредиту, просити зміни з вашим кредитором. Ви повинні будете заповнити заявку на, перевірити доходи і майно, і платити скромну плату під час процесу.
Передача власності: Щоб перейти з імен по кредиту впливає тільки на кредит. Ви все ще , можливо , доведеться змінити , хто володіє власністю , передаючи назву, використовуючи акт відмови від права, або приймати будь – які інші дії , необхідні у вашій ситуації.
Важко знайти?
На жаль, assumable іпотеки не є широко доступними. Краще може бути , якщо у вас є кредит FHA або кредит VA. Інші звичайні іпотечні кредити рідко assumable. Замість цього, кредитори використовувати з – за продажу на пункті, що означає , що кредит повинен бути погашений при передачі права власності на будинок.
рефінансування
Якщо кредит не assumable, і ви не можете знайти виключення через продаж на пункті, рефінансування кредиту може бути кращим варіантом. Подібно припущенням, новий позичальник буде потребувати достатній дохід і кредит, щоб претендувати на отримання кредиту.
«Новий» домовласник буде просто подати заяву на отримання нового кредиту в індивідуальному порядку і використовувати цей кредит, щоб погасити існуючий іпотечний борг. Ви, можливо, буде потрібно погодити з кредиторами, щоб отримати застав видалені (якщо новий позичальник і новий кредитор не згоден з ними), так що ви можете використовувати вдома в якості застави, але це хороший, чистий спосіб, щоб отримати роботу. Деякі застав регулярно переходити від одного власника до іншого (наприклад, якщо поліпшення були зроблені з фінансуванням ПАРЄ).
Чи підлягає продажу
Кредитори, як правило, не отримують від здачі передачі в іпотеку. Покупці вийдуть вперед, отримавши більш «зрілий» кредит, з початком виплат за відсотками з шляху (і вони могли б бути в змозі отримати більш низьку процентну ставку).
Продавці отримали б продати свій будинок більш легко – можливо, за вищою ціною, – через тих же переваг. Але кредитори можуть втратити, тому вони не хочуть, щоб затвердити переклади.
Належний у продажу пункті розділ кредитного договору, заявивши, що кредит повинен бути погашений, коли майно продається (кредит «прискорений»).
Винятки з цього правила: В деяких випадках, ви можете передати кредит – навіть з з – за продажу по п. Перекази між членами сім’ї часто допускаються, і ваш кредитор завжди може бути більш щедрим , ніж те , що говорить ваш кредитний договір (це варіант , що вони можуть здійснювати, і вони не зобов’язані це робити – але не сподівайтеся) , Єдиний спосіб дізнатися напевно , це попросити ваш кредитор і переглянути свою згоду з місцевим повіреним. Навіть якщо кредитори кажуть , що це не можливо, адвокат може допомогти вам зрозуміти, якщо ваш банк надає точну інформацію.
Garn-St. Закон Germain перешкоджає кредиторам здійснювати свій вибір щодо прискорення при певних обставинах. Деякі з найбільш поширених ситуацій , включають в себе:
- Коли зчленування орендар вмирає і передає право власності на що залишився спільний орендар
- Передача кредиту родича після смерті позичальника
- Передача власності на чоловік або дитина позичальника
- Переклади в результаті розлучення і поділу угод
- Передачі в інтер VIVOS довіри (або живе довіра), коли позичальник є бенефіціаром
Дивіться повний список винятків , і переглянути цей список з вашим адвокатом.
неофіційні переклади
Якщо ви не можете отримати схвалені ваш запит, ви могли б спробувати створити «неофіційну» домовленість. Наприклад, ви могли б продати свій будинок, залишити існуючий кредит на місці, і у покупця відшкодувати вам іпотечні платежі.
Це погана ідея. Ваш іпотечний договір, імовірно, не дозволяє це, і ви можете навіть знайти себе в неприємності з законом, в залежності від того, як йдуть справи. Більш того, ви все ще відповідальні за кредит – незважаючи на те, що ви більше не живете в будинку.
Що може піти не так? Кілька можливостей включають в себе:
- Якщо покупець перестає платити, кредит на ваше ім’я, так що це ще ваша проблема (пізні платежі будуть з’являтися на ваших кредитних звітах, і кредитори прийдуть після вас).
- Якщо будинок продається у викупі менше, ніж це коштує, ви могли б нести відповідальність за будь-який дефіцит.
Є ефективніші способи, щоб запропонувати фінансування продавця до потенційного покупця.
Ваші варіанти
Якщо ви не можете отримати іпотечний кредит передані, ви все ще є варіанти, в залежності від ситуації. Знову ж, смерть, розлучення і сімейні перекази можуть дати вам право робити переклади, навіть якщо ваш кредитор говорить інакше.
Якщо ви зіткнулися з викупом , деякі урядові програми роблять його легше мати справу з іпотекою – навіть якщо ви під водою або безробітними.
Якщо ви розлучалися , запитаєте свій адвокат , як звертатися всі ваші борги і як захистити себе в разі , якщо ваш колишній чоловік не роблять платежі.
Якщо домовласник помер , місцевий адвокат може допомогти вам визначити , що робити далі.
Якщо ви передачі активів трасту , подвійна перевірка з вашої нерухомості планування адвоката , щоб гарантувати , що ви не викликати умова прискорення.
Рефінансування може бути ваш останній варіант , коли жоден з інших підходів не доступні.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.