Table of Contents
Що робити, якщо ви знайшли себе в фінансових проблемах з вашим будинком
Купівля будинку, як правило, щаслива подія. Ви перетнули головний поріг. Ви досягли життя кордону. Ви відчуваєте, оптимізм і впевненість в майбутньому.
Я не маю на увазі, щоб кинути холодну воду на вашому боці, але я хотів би висловити застереження.
Реальність така, що мільйони домовласників виявилися у викупі. Багато з цих людей колись відчував, як щасливі і оптимізм з приводу їх покупки, як ви робите.
Зрештою, коли ви купуєте будинок, ідея про те, що будинок може підлягати відчуженню один день, мабуть, останнє, що на думці.
Як ви можете уникнути цього ризику? Читайте далі.
Чому Домовласники втрачають свої будинки?
Більшість будинків потрапляють у втраті права викупу після власника за замовчуванням – або припиняє робити повну оплату – на їх іпотечного кредиту. Як же це відбувається?
Іноді це відбувається тому, що власник затягнутий, купувати більше вдома, ніж вони могли б розумно дозволити. Крім того, кредитор також запропонував кредит некваліфікованого покупця; хтось, хто не повинен був нагороджений кредит будинку такого розміру. (До економічного спаду багато кредиторів не перевіряв дохід людини до надання кредиту. Не дивно, що багато заявники кредиту вдавали, що вони заробили більше грошей, ніж вони насправді.)
Інші часи, власник за умовчанням після того, як вони потрапили з серією несподіваних життєвих подій, таких як втрата роботи або стикаються з серйозними медичних рахунків, які впливають на їх здатність робити свої щомісячні виплати по іпотеці.
У деяких випадках, власник дістав другий іпотечний кредит і витратив гроші на зобов’язання (а не приносять дохід активів), які знизили загальну чисту вартість і шкодять їх здатність погашати на другий ноті.
В інших випадках власник приймає іпотеки з регульованою швидкістю, за умови, що вони будуть в змозі задовольнити платіжне зобов’язання, якщо ставка підвищується.
(Федеральний закон вимагає кредитора розкривати максимальну процентну ставку, що власник може оплатити відповідно до умов їх регульованою процентною ставкою іпотечної ноти.) Власник має низькі вступні процентні ставки на деякий час, але коли піднімаються ці ставки, власник виявляє, що задоволення цих платежів важче, ніж вони очікували, і потрапляє в борги.
І в багатьох випадках, домовласник розуміє, що він або вона «під водою» на їх іпотеки (поняття ми обговоримо нижче), і приходить до висновку, що відходячи є найбільш розумним вибором.
Як ви можете бачити, Є багато причин, чому власники відстають від своїх платежів.
Як захистити себе?
Ніхто не любить думати про процес потенційно загрожує позбавлення права викупу. Але ми повинні звернути пильну увагу на факторах ризику, які можуть призвести нас до загрози втрати права викупу, якщо ми хочемо розвивати сильний, відповідальний підхід до наших особистих фінансів.
Крім того, ми також повинні розуміти, як процес викупу працює так, що якщо наше майбутнє взяло зміну на гірше, ми мали б деяке уявлення про те, що може лежати попереду. Це допоможе нам дізнатися, що інші варіанти ми можемо вибрати.
У цій статті ми спочатку розглянемо основні фактори ризику, які можуть призвести до втрати права викупу, а потім зануритися в реальний процес.
Ризики, які призводять до втрати права викупу
Близько 7 мільйонів людей втратили свої домівки під час Великої рецесії, за даними CBS News .
У той час як число викупу сповільнилося з тих пір, багато домовласників все ще знаходяться в біді. Станом на кінець 2015 року, близько 4300000 домовласники були під водою, а це означає, що домовласник володіє будинком, що коштує менше, ніж сума, яку вони повинні на свої іпотечні кредити.
Перебуваючи під водою на вашому будинку є одним з найбільших факторів ризику із зазначенням викупу. Зрештою, якщо будинок коштує менше, ніж залишок заборгованості, то можна зробити висновок про те, що він просто має сенс, щоб піти.
Перед тим, як прийняти це рішення, хоча, ось попередження: відходячи має серйозні наслідки для вашого кредиту. Це може пошкодити вашу здатність купити інший будинок в майбутньому, а також на можливість оренди будинку, відкриті кредитні карти, позики від інших видів кредитів, і навіть претендувати на певні робочі місця.
Що потрібно робити, якщо ваш будинок знаходиться під водою? Ви можете тримати на вдома і чекати майна, щоб повернути його вартість. Якщо вам потрібно перемістити, ви можете орендувати будинок для орендаря. З іншого боку, якщо ви повинні продати будинок, ви можете попросити ваш кредитор для короткого затвердження продажу (ми обговоримо це нижче) або принести готівку для закриття таблиці.
Що робити, якщо ви не під водою, але ви з усіх сил, щоб зробити платежі?
По-перше, перш ніж купити будинок, купити менш дорогий будинок, ніж той, для якого ви маєте. Вам не потрібно, щоб купити будинок за ціною максимальної суми кредиту, що ви маєте право отримати.
Багато в галузі нерухомості говорять, що сама по собі іпотека повинна зжерти одну третину вашої руки винагороди. Ця цифра не включає в себе ремонт, технічне обслуговування, комунальні послуги та інші допоміжні витрати. Проте, ця цифра може бути занадто високою. Спробуйте цей підхід, замість цього: як загальне правило, спрямовані на всі ваші будинки, пов’язані з платежами, включаючи комунальні послуги, ремонт і технічне обслуговування, щоб прийти до приблизно 25 до 30 відсотків вашого забирати додому платити.
Крім того, підтримувати резервний фонд, який охоплює принаймні, шість місяців ваших витрат. Зберігайте цей резервний фонд в касовій основі ощадного рахунку, а не в будь-яких видах інвестицій (наприклад, акція). Чи не стукайте це на свята, дні народження, або щорічні витрати. Зберегти це тільки для справжніх надзвичайних ситуацій.
Якщо ви боретеся, щоб зробити платежі, починає різко скорочення витрат в різних областях вашого життя. Ви перебуваєте в розпал фінансової кризи; витрачати, як це. Не просто відрізати кабель; продати весь телевізор. Не просто коричнево-мішок ваш обід; переключитися на студент коледжу рисових і боби дієту, поки ви не на ногах. Заробити додаткові гроші в кожну вільну секунду вашого вечора і у вихідні дні з позаштатної роботи, які ви можете обробляти в мережі з дому в той час як ваші діти сплять. Дивіться, якщо ви маєте право на рефінансування в іпотеку більш низької процентної ставки.
Якщо ви відставати від ваших платежів і ви не думаєте, ви можете надолужити згаяне, прийшов час, щоб продати свій будинок. Продаж вашого будинку набагато краще викуп.
Якщо ваш будинок коштує менше, ніж сума, яку ви повинні зробити, вам необхідно схвалення вашого кредитора для короткого продажу. Короткий продаж є продажем будинку, в якому позичальник отримує менше, ніж в даний час вони повинні. Кредитор втрачає різницю.
Якщо кредитор розуміє, що вони мають більше шансів компенсувати свої втрати через короткі продажі, ніж через традиційний процес викупу, вони дозволять позичальникові продовжити список їх власності, як короткі продажі.
Короткі продажу є одним із способів, щоб уникнути зустрічей кредитного наслідки повномасштабного викупу, але вони не ідеальні. Майте це на задній кишені, як в крайньому випадку.
З усім, що було сказано, давайте поговоримо про сам процес викупу. Як ви збираєтеся бачити, процес викупу є досить тривалим і є безліч можливостей в рамках цього процесу, в якому ви можете спробувати звільнити свій будинок через короткі продажі, а не викуп.
Давайте подивимося на процес, так що ви можете зрозуміти, що відбувається на кожному кроці шляху.
процес викупу
По-перше, відмова від відповідальності: процес варіюється від штату до штату. У деяких штатах, кредитор має право продажу і може проводити «позасудові права викупу.» Наступний процес, викладений нижче, є вельми узагальненим описом судового процесу викупу в деяких штатах. Якщо ви опинитеся перед можливою втратою права викупу, поговорити з адвокатом.
Після того, як позичальник за замовчуванням на свої іпотечні платежі, кредитор може потім подати повідомлення громадськості за замовчуванням, також відомий як повідомлення про невиконання або дення. Це публічно подав повідомлення сповіщень за замовчуванням позичальникові, що мало місце порушення угоди.
Після того, як позичальник отримав повідомлення про невиконання, вони мають пільговий період, визначається законом штату, в якому вони можуть відновили свій кредит, погашення простроченого видатний балансу і попастися на сьогоднішній день їх іпотечних платежі. Пільговий період відомий як попередній викуп.
Попереднє звернення стягнення є періодом часу між повідомленням про невиконання і коли майно може бути повернуто або продано на відкритому аукціоні. Протягом цього пільгового періоду позичальник має кілька варіантів, щоб отримати в курс їх кредит:
- Позичальник може здійснювати платежі уточненого і відновити їх кредит шляхом сплати прострочених залишків.
- Вони можуть подати заявку на кредит модифікації, щоб знизити свої іпотечні платежі.
- Вони можуть спробувати продати майно третіх осіб, щоб уникнути втрат права викупу.
- Вони можуть дозволити нерухомість для продажу в заздалегідь викуп публічних торгів.
Якщо позичальник не в змозі відновити свій кредит, кредитор має можливість вступити у володіння власності і брати на себе відповідальність з метою перепродати власність. Властивості, які були REPOSSESSED кредитором (як правило, банк) став відомий як Real Estate Належить (REO).
Суть
Дотримуйтесь кілька основних керівних принципів, щоб зменшити ризик облицювальних особистий іпотечна криза: купити значно менше, ніж удома ви можете собі дозволити. Тримайте резервний фонд, по крайней мере, шість місяців на суму витрат.
Створення декількох потоків доходів, так що якщо одне джерело висихає, ваш дохід не впаде до нуля. Уникайте без іпотечних боргів споживачів, як автокредит або заборгованість кредитної картки. Розуміння того, як працює процес, так що ви не будете потрапляти в будь-які сюрпризи.
З цим сказаним, користуються будинки. Переважна більшість домовласників не відчуває втрати права викупу. Ви досить здорового глузду, щоб зайняти проактивний погляд на основні фактори ризику, які призводять до цього нещасного досвід, так що ви можете захистити від них. І ці гарантії, за великим рахунком, обертаються навколо позачасового особистого принципу фінансування життя нижче ваших коштів.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.